خريد و فروش زمين و ساختمان

خريد و فروش زمين و ساختمان

 

اختلاف قيمت زمين

642. در بيست سال پيش زمينى را به برادرم به مبلغ دوازده هزار و هشتصد و دو تومان فروختم كه مبلغ پنج هزار تومان را نقدى و بقيّه را بنا شد به صورت تدريجى پرداخت نمايد، زمانى مشخّص براى پرداخت باقى ثمن مقرّر نشده بود، در حال حاضر قيمت آن زمين حدود دو ميليون و پانصد هزار تومان است. خواستم نظر شرعى را در اين رابطه مرقوم فرماييد؟

ج. ترقّى ارزش زمين ضررى به صحّت معامله نمى زند و اگر تخلّف شرطى نشده باشد، فروشنده حقّى به جز دريافت باقى مانده ى ثمن معامله را ندارد، ولى براى تفاوت ارزش باقى مانده با روز ادا، احتياطا مصالحه نمايند.

 

پشيمانى بايع بعد از گرفتن مقدارى از ثمن

643. مغازه اى را با قولنامه معامله كرده اند و بايع مقدارى از ثمن را هم نگرفته كه بقيه را در وقت تحويل مغازه و ثبت و سند بگيرد؛ ولى پس از مدتى بايع پشيمان شده و مغازه را هم تحويل نمى  دهد. آيا اين معامله لازم است؟

ج. اگر موجبات خيار از قبيل ظهور غبن و غيره نباشد، معامله لازم است و بايع حق فسخ ندارد، مگر آن كه اقاله كنند.

پيش فروش آپارتمان و ساختمان

644. پيش فروش ساختمان يا آپارتمان توسط انبوه  سازان ـ كه هنوز وجود خارجى ندارند ـ تحت چه عقد شرعى واقع مى  شود؟

ج. اگر تحت عقد سلف باشد، با تمام شرايط آن جايز است.

 

معامله وقف

645. شش دانگ مزرعه و قناتى در تاريخ 24/5/1315 به علت ضايع شدن، با اذن و دستور مرجع تقليد وقت مرحوم حضرت آية اللّه  العظمى آقاى حاج شيخ عبدالكريم حايرى ـ رحمه  اللّه  ـ به فروش مى  رسد و بيع صورت مى  گيرد. يك فقره چك بابت ثمن معامله از ناحيه خريدار تحويل اداره اوقاف وقت و متولى قرار مى  گيرد كه به رسم امانت تحويل اداره اوقاف مى  شود كه با هماهنگى با متولى، به خريدن زمين و آب مناسب، تبديل به احسن صورت گيرد كه نهايتا به علت نامعلومى تبديل به احسن صورت نمى  گيرد و خريدار هم با هزينه  هاى زيادى نسبت به عمران و آبادى مزرعه و قنات اقدام و پس از گذشت 63 سال فرزندان متولى مدعى ورثه خريدار شده و تقاضاى وقفيّت مزرعه فوق  الذكر نموده اند. لطفا مرقوم فرماييد:

1) آيا معامله فوق  الذكر با شرايط مذكوره صحيح است؟

2) عدم اقدام اداره اوقاف يا متولى يا هردو براى تبديل به احسن، موجب بطلان معامله مى  شود يا نه يا اين كه صحّت معامله منوط به انجام تبديل به احسن است ولو اين كه از اوّل با قصد تبديل به احسن معامله صورت گرفته، ولى بعدا تبديل به احسن صورت نگرفته است؟

3) نهايتا با توجه به مسايل ذكر شده، مزرعه فروخته شده به صورت ملك درآمده يا به علت تقصير مسؤولين وقت به وقفيّت باقى است؟

ج. بيع مذكور صحيح است و فروشنده ضامن وقف است، كه بايد آن را به قيمت روز آن را ادا و تبديل به احسن نمايد، واللّه  العالم.

انتقال حق انشعاب آب، برق و... با منزل

646. در خريد و فروش خانه مسكونى، آيا حق انشعاب آب و برق و گاز و تلفن هم داخل در خانه  ى مورد معامله مى  باشد؟

ج. در صورتى كه هنگام معامله، اين حقوق ذكر شود، و يا عرفا اين حقوق با مسكن مورد معامله قرار گيرد، داخل است.

 

بيع شرط

647. شخصى منزل خود را به بيع شرط مى فروشد، به اين صورت كه هر گاه بايع پول را پس داد معامله فسخ شود، آيا اين معامله صحيح است؟

ج. پس دادن بعدى، دليل بر فسخ است، به ترتيبى كه در بيع شرط مقرّر است.

 

تعهّد يك جانبه

648. شخصى را مجبور كرده اند به اين كه متعهّد شود قطعه زمينى را به اشخاص ديگرى تمليك و واگذار نمايد.

 

1) تسليم زمين از طرف شخص متعهّد در صورتى كه با طيب نفس نبوده، صحت معامله را خدشه  دار مى  كند؟

2) اين فرد مى تواند از تعهد اوليه عدول كرده و منصرف گردد؟

ج. تعهّد ابتدايى، اگرچه از روى اكراه و اجبار نباشد الزام آور نيست، ولى در صورتى كه عقد با شرايط خاصّ خود محقّق شده باشد و از روى اكراه و اجبار نباشد، طبق آن بايد عمل شود و لازم الوفاء است.

649. اينجانب زمينى را به كسى فروختم و او بعد از تحويل در آن تصرّف كرد. سپس عدّه  اى كشاورز زمين را از او گرفته و وى به دادگاه شكايت كرده و مى  گويد: زمين را به من برگردانيد، آيا وظيفه  ى حقير دادن وجه زمين است يا اصل آن؟

ج. وظيفه شما دادن اصل زمين است.

معامله  ى صورى

650. اينجانب يك باب خانه ى ملكى خود را جهت انجام كارهاى بنايى و تعميرات و گرفتن وام به صورت صورى نه حقيقى به نام فرزندم كردم و اكنون عروسم، كه مقدار زيادى سكّه به عنوان مهر از پسرم طلب كار است، خانه را توقيف نموده كه حقّ خود را بگيرد، در حالى كه فاميل از معامله  ى صورى باخبر هستند و ثمن يا قبض و اقباضى هم صورت نگرفته است و من در آن ساكن هستم. لطفا حكم شرعى آن را بيان فرماييد.

ج. حتى با فرض بخشش اگر قبض و اقباض صورت نگرفته، خانه ملك شماست، و از حيث فروش قصد جدى آن لازم است و از حيث موضوع محتاج به مرافعه است.

 

خريد و فروش زمين، بدون تعيين حدود

651. آيا وكيل مى  تواند مقدارى از زمين هاى موكّل را بدون تعيين حدّ و حدود و بدون ذكر پلاك و بدون تعيين متراژ به نحو جزاف و بدون تحقّق اركان معامله، به خود منتقل كند؟

ج. با فرض جهالت مطلق، معامله باطل است و به خصوص اگر خلاف وكالت باشد معامله فضولى است، هر چند معلوم باشد.

 

خانه  هاى خريدارى شده با سود بانكى

652. خانه  اى خريدارى شده است كه بخشى از قيمت آن سود بانكى بوده است، تكليف چيست؟

ج. اگر معامله  ى خانه نظير نوع معاملات به ثمن كلّى بوده، خانه را مالك است و مى تواند در آن تصرّف كند.

زمين واقع شده در طرح

653. اگر بعد از وقوع معامله  ى زمينى، طرحى از طرف دولت بيايد و قسمتى از زمين از بين برود، آيا خريدار حق فسخ دارد؟ و آيا فروشنده ضامن است؟

ج. خير، نه خريدار حق فسخ دارد و نه فروشنده ضامن است، اگر به خريدار تحويل داده بوده است.

654. شهردارى خانه  هايى را كه در طرح باشند خراب مى  كند و بهايى هم به مالك مى  دهند، اما با قيمت روز بسيار متفاوت است و گاهى نقد هم نمى باشد و يا ملكى به آن ها مى دهد كه ارزش ملك قبلى را ندارد، آيا شرعا درست مى  باشد؟

ج. اگر با رضايت مالكين نباشد، حرام و غصب است.

 

كشف معدن در ملك شخصى

655. در زمين هاى كشاورزى يا جايى كه ملك شخصى است و سند آن ملك به نام اوست، معدنى كشف مى  شود، آيا كشف اين معدن زمين ها را از ملكيت صاحبان آن خارج مى  كند؟

ج. خير.

 

فروش زمين موات

656. زمين موات در چه صورتى قابل فروش خواهد بود و چه كسى حق احياى آن را دارد؟

ج. زمين موات را هر كس كه احياء كند مالك آن مى  شود، و حق فروش به غير دارد.

 

تنظيم سند بدون حضور وكيل

657. كسى كه به دفترخانه مراجعه مى  كند، مى  گويد مالك فلان چيز است و مى خواهد شخصى را وكيل كند آن را بفروشد؛ آيا صاحب دفترخانه بدون احراز مالكيّت موكّل مى  تواند سند تنظيم نمايد كه معمولاً وكيل در دفترخانه حضور نداشته و فقط شخص موكّل بعد از تنظيم سند آن را امضا مى  نمايد؟

ج. بدون احراز ملك، آثار ملك مترتّب نمى  شود، مگر به صورت تعليق و دفترخانه آن چه را احراز كرده مى  تواند گواهى نمايد.

 

هزينه  ى انتقال سند

658. پدر بزرگ اينجانب زمينى به مساحت 50 هكتار ـ كه متعلّق به پسرانش مى  باشد ـ حدود پنجاه سال قبل به نام پدرم سند كرده است. اكنون عموهايم خواهان سند چهار و نيم دانگ، از سند فوق مى  باشند. هزينه ى ثبت اسناد و ماليات و دارايى املاك بر عهده  ى چه كسانى مى  باشد؟

ج. در صورتى كه آن ها مالك باشند و درخواست ثبت سند دارند، تمام هزينه به عهده ى آن هاست، اگر عنوان ديگرى دخيل نباشد.

 

امتناع فروشنده از وصول چك و انتقال سند

659. شركتى جهت تأمين خانه براى اعضاى خود زمينى را در سال 1369از شخصى به مبلغ دويست و شصت ميليون ريال خريدارى نمود. شصت ميليون ريال آن طى يك فقره چك در همان تاريخ به فروشنده داده شد كه در فروردين 1370 وصول كند و دويست ميليون ريال باقيمانده طى يك فقره چك ديگر به او تحويل شد تا طبق قرار بعد از تنظيم سند رسمى وصول گردد. البتّه ملك مورد معامله توسّط خريداران در حدّ نقشه  بردارى و ميخ كوبى به تصرّف درآمده است. امّا فروشنده از وصول چك اوّل و انتقال سند خوددارى كرده است. بفرماييد:

1) آيا اين معامله صحيح واقع شده است؟

ج. آن گونه كه مرقوم شده معامله صحيح است، ولى فروشنده در صورت غبن، خيار دارد.

2) مالك اين ملك در حال حاضر ـ شرعا ـ چه كسى مى  باشد؟

ج. ملك خريدار است.

3) بر فرض اين كه معامله صحيح و تمام بوده است و ملك متعلّق به خريداران باشد، خسارت ناشى از عدم انتقال سند رسمى از ناحيه  ى فروشنده به خريداران در اين مدّت 6 سال، به عهده  ى چه كسى مى  باشد؟

ج. بر عهده  ى فروشنده است.

 

ميزان اعتبار شرعى سند

660. آن چه در حال حاضر شايع است آن است كه مردم در خارج از دفترخانه خريد و فروش مى  كنند و چون تنظيم سند بيع در دفترخانه، مستلزم پرداخت ماليات است، فروشنده را ملزم به تنظيم سند رسمى وكالت براى خريدار واقعى مى  نمايند، آيا اين گونه معاملات صحيح مى  باشد؟

ج. در هر صورت بيع شرعى ميزان است و سند، اعتبار شرعى ندارد، مگر در صورتى كه موجب اطمينان شود، واللّه  العالم.

661. هفت سال قبل زمين كشاورزى خود را به شخصى فروختم، در هنگام فروش قيد شد هر گاه پشيمان شدم، دو برابر پولى را كه در ازاى قيمت زمين گرفته  ام بپردازم. اكنون حاضرم دوچندان بپردازم و زمين را مال خود نمايم؛ حكم مسأله را بيان فرماييد؟

ج. اگر شرط مزبور براى فشار بر فروشنده بوده است كه اگر فسخ كند مبلغ بيشترى بدهد، نه براى توسعه و نفع او ـ كه اگر زمين گران شد فسخ كند و قيمت كمتر از ارزش فعلى را بدهد ـ ، فروشنده نمى  تواند فسخ كند.

662. زيدٌ باع داره لعمرو و اشترطا فيما بينهما على دفع مبلغ معيّن، لو فسخ احدهما المعاملة (علما بانّ المتعارف بين النّاس جعل الشّرط هكذا الى تمام انتقال الدّار الى المشترى) فبعد فسخ المشترى  المعاملة، فهل  يجوز للبايع  استلامة مااشترطاه فى العقد من المبلغ المعيّن ام لا؟

ج. لو تمّ عقد البيع بالايجاب و القبول بالصّيغة او وقع بالمعاطاة و لو بالاعطاء تماما من طرف واحد و الاخذ من الاخر و جعل فيه الشّرط المذكور فى السّؤال و لو على نحو الشّرط الغير المذكور فى العقد، اى المبنى عليه العقد، يلزم الشّرط و يجب الوفاء به.

 

ادعاى ثلث بودن ملك

663. فردى ملكى را طبق قوانين رسمى خريده، در حالى كه فروشنده نيز از ديگرى خريده و هم چنين آن فروشنده از ديگرى و لكن شخصى ادّعا مى كند كه اين ملك در حدود هفتاد سال قبل، ثلث بوده است، ولى مدرك صحيحى ندارد؛ حكم مسأله را بيان فرماييد؟

ج. تا اين شخص به وجه شرعى ادعاى خودش را اثبات نكند، ملك را نمى تواند از دست طرف مقابل بگيرد و نزاع و اختلاف، نياز به مرافعه ى شرعيّه دارد.

 

اعتبار قيمت فعلى در سرقفلى

664. مستأجرى كه موقع اجاره، سرقفلى پرداخت كرده، آيا پس از تمام شدن مدّت، مستحقّ همان مبلغى است كه داده يا استحقاق سرقفلى زمان تحويل را دارد؟

ج. ميزان قسمت فعلى است و مستأجر مى تواند به قيمت روز بگيرد، ولى بنابر احتياط واجب در سرقفلى مصالحه نمايند.

665. شخصى سرقفلى مغازه اى را به صورت قسطى به مبلغى خريده و چند قسط آن را هم داده است، بعد از 6 ماه مغازه را هم تصرّف كرده، صاحب ملك مى گويد به اين مبلغ سرقفلى راضى نيستم و بيشتر مى خواهد، آيا او در اين بيع، حق فسخ دارد؟

ج. سرقفلى مانند شرط در ضمن عقد اجاره است كه در صورت صحّت اين معامله، فروشنده حق فسخ ندارد.

 

مسايل سرقفلى تحريرالوسيله

666. با كدام يك از هشت مسأله در باب سرقفلى تحريرالوسيله، موافقت داريد؟

ج. مسأله  ى 1 و 2 و 3 و 8 مورد تأييد است.

 

اقرار به فروش سرقفلى

667. شخصى چند سال قبل از فوت خود به صورت شفاهى در نزد برادران و فاميل نسبى خود فروش نصف سرقفلى مغازه  اى را به شريك خود ـ كه برادرش مى  باشد ـ اقرار مى  نمايد و خريدار ـ يعنى صاحب نصف ديگر سرقفلى ـ ظرف چهار سال نسبت به پرداخت ثمن، اقدام مى نمايد كه پس از دو سال سپرى شدن از فوت فروشنده، خريدار ثمن مورد معامله را به قيّم صغير (همسر متوفّى) پرداخت مى  كند:

1) آيا اين معامله صحيح است و نياز به تنفيذ صغير ورثه دارد يا نه؟

ج. اگر معلوم يا ثابت شود شرعا معامله واقع شده، صحيح است، اگر به صورت غير بيع بوده يا به نحو شرطى كه شرعا صحيح باشد، و نياز به تنفيذ ورثه ندارد، ولى تفاوت قيمت از زمان خريد تا زمان پرداخت بايد مورد نظر قرار گيرد، اگر تفاوت ارزش، فاحش و غير مترقّب بوده است.

2) شهادت فاميل نسبى در اين خصوص از چه اعتبارى برخوردار است؟

ج. اگر يقين به معامله نيست، بايد شرايط شهادت از جمله عدالت در شهود باشد و در هر صورت، اختلاف بايد نزد حاكم شرع حلّ و فصل شود.

 

اختيارات واسطه در فروش

668. شخصى منزلى را در اختيار كسى قرار مى دهد كه برايش بفروشد، او آن را به قيمت 10 ميليون تومان مى فروشد ولى به مالك 300 هزار تومان كمتر مى دهد و به وى هم نمى گويد، آيا اين كار صحيح است؟

ج. عمل او حرام و ضامن است.

 

حق دلالى بنگاه  هاى معاملاتى

669. بعضى از بنگاه  هاى معاملاتى بعد از تحقق معامله از طرفين معامله، مبلغ زيادى حق كميسيون مى  گيرند، در حالى كه متعاملين راضى نيستند و با اجبار آن را پرداخت مى  كنند اين مسأله شرعا چه صورتى دارد؟ و اگر معامله باطل باشد، چه حكمى دارد؟

ج. اين مزد دلالى است كه مى توانند از اوّل بر مبلغى توافق بكنند و اگر نكردند، اجرة المثل ثابت مى  شود و اگر متعارف در ثبوت مزد دلالى، تمام شدن معامله به نحو صحيح است، معامله  ى باطل، حقّ دلالى ندارد.

 

فروش منزل توسط دو بنگاه

670. اگر شخصى به دو بنگاه معاملاتى اختيار دهد تا منزل او را بفروشند و هر دو بنگاه در يك زمان با تفاوت قيمت منزل مسكونى را بفروشند، در اين صورت معامله كدام يك از آن ها صحيح است؟

ج. اختيار با مالك منزل است.

ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

RSS