احكام اجاره

فصل سوّم : احكام اجاره

فرض عيب غير معلوم و سابق بر عقد در عين مستأجره خاصه

1. اگر مستاجرْ عالم به عيبى در عين مستأجره خاصه شد كه سابق بر عقد و غير معلوم او بوده و متضرّر به صبر بر آن مى شود به ضرر مالى يا نقص بر مستوفى مثل ركوب مركوب منكَر، مى تواند فسخ نمايد يا امضا نمايد بدون ارش. و استحقاق ارش ـ يعنى تفاوت اجرت معيبه و غير معيبه از مقدار اجرت مسمّات ـ بى وجه نيست. و فرقى نيست بين مركوب اعرج و خانه اى كه بعض بيوت آن خراب بوده باشد، بنابر اظهر.و اگر بعد از استيفاءِ بعض منفعت معلوم شد، مى تواند فسخ نمايد در تمام با اداى قسط مستوفى از مسمى، يا در بعض لاحق با اخذ قسط مسمّى براى منافع غير مستوفات، يا امضا نمايد با اخذ ارش از مسمّى با تصحيح تقسيط در صورت اختلاف اجزاى مدت در ماليّت منفعت.

و اگر معلوم شد عدم امكان انتفاع به عين رأسا يا عدم امكان استيفاى مورد تمليك به اجاره، پس عقد باطل است.

فرض عيب در عين تسليم شده با تعلّق اجاره به كلى

و اگر عيب در عينِ تسليم شده معلوم شد با تعلق اجاره به كلى، پس مطالبه بدلِ بى عيب مى نمايد؛ و اگر عاجز از ابدال بود يا آنكه امتناع نمود و اجبار او بى ضررْ ممكن نبود، اختيار فسخ دارد نفس معامله را.

تعدّى مستأجر در عين

2. اگر مستأجر تعدّى كرد در عين مستأجره، از زمان تعدّى از ائتمان خارج مى شود و ضامن آن است، و احوط ضمان قيمت آن است از وقت تعدّى تا وقت ادا، يعنى اعلى قيمتى كه در اين زمانها بر عين مى گذرد.

و اگر تعدّى، به زيادتىِ تحميلِ بر دابه باشد، محتمل است ضمان اجرت المثلِ تمام منفعت كه استيفاى مغاير با مأذون بوده است در عرف؛ پس بر مستاجر است رد تفاوت بين مسمى و اجرت المثل منفعت استيفا شده، و محتمل است ضمان آنچه مقابل زيادتى [است] يعنى اجرت زيادتى در حال اجتماع، و ضمان تمام قيمت عين تالفه كه به سبب استيفاى غير مأذون تلف شده است در صورت استناد تلف به زيادتى يا تلف به آفت سماويه بعد از تعدّى وگرنه توزيع مى شود.

و اگر به سبب زيادتى سَير از مورد اجاره بوده، ضامن زيادتى استيفا و تمام قيمت عين تالفه است يا به نحو توزيع. و گذشت بيان مختار در ضمان منفعت در بعض مسايل سابقه.

تقدّم قول مستأجر در فرض اختلاف در قيمت تالف

در صورت اختلاف بين مالك و مستأجرِ ضامن، در قيمت عين تالفه در يد او، قول منكر زيادتى قيمت كه مستأجر است مقدم است.

عدم جواز استيجار ثانى به اقل قيمت در اجاره براى عمل مگر در صُوَرى

3. اگر به سبب اجاره تقبّل نمود عملى را در ذمّه خودش براى مستأجر بدون اشتراطِ مباشرتِ عمل، پس نمى تواند بنابر اظهر استيجار نمايد ديگرى را به كمتر از آن تا استفاده اى نمايد از اين دو اجاره، مگر در صورت اصلاح يا احداث يا اخذ نتيجه به نحو صلح يا اشتراط در ضمن عقد، يعنى در معامله اوّل يا دوّم. و در جواز استرباح اجير به مجرّد مغايرت جنس اجرتها در دو اجاره، تأمل است، و احتياط در آن ترك نشود.و الحاق عملِ مجرّد ـ مثل صوم و حج ـ به عمل در عين ـ مثل خياطت ثوب ـ كه مورد منع است، خالى از وجه نيست. و مجرد بريدن جامه يا عمل در آن و مثل اينها، كافى در جواز است در موارد منع استرباح اجير.

حكم ضمان در فرض اجاره ثانيه جايزه

اگر تسليم عين مستأجره به غير نمود بعد از اجاره صحيحه، پس در صورت استفاده جواز اجاره ثانيه ـ كه لازم غالبى آن تسليم عين است ـ از اطلاق در اجاره اولى به صورت عدم مباشرت در عمل ياانتفاع، ضامن نمى شود به تلف در يد مستأجر يا اجير دوّم در صورت امين بودن او نزد اجير يا مستأجر اوّل، وگرنه ضامن است مگر با اذن جديد.

هزينه نگهدارى دابّه

4. وجوب سقى دابّه مستأجره و علف دادن آن، تابع عادتى است كه عقد اجاره بر آن واقع بشود يا اشتراط خصوصى؛ و در هر صورت وجوب مالى بر مستأجر ثابت نمى شود مگر آنكه آن هم با اشتراط در ضمن عقد تعيين بشود.

ضمان در امور طبابت و صنعت و حمل

5 . اگر به سبب عملِ صانع و طبيبِ مباشرِ علاج، تلف شد مورد عمل يا نقصى در آن حاصل شد، پس مقصّر مطلقا ضامن است؛ و غيرِ مقصّر اگر برائت از مالك يا مريض يا ولىّ او اخذ نمود، ضامن نيست وگرنه ضامن است.و در حكم مباشرت است توصيف دوا به نحو متعارف در نسخه نويسى اطبا اگر مباشرْ ديگران باشند، به نحو اظهر.

و محل ضمان، صورت استناد به خصوصيت عمل است اگر چه حاذق و ماهر و عارف و بدون تقصير بوده است؛ و آنچه در يد او تلف مى شود نه به سبب عمل او، ضامن است. و در صورت اختلاف در حفظ و تعدّى، قول او مقدّم است.

حمّال اگر اتلاف غير عمدى او محرز بود و اختلاف در ترك احتياط بود، قول او مسموع نيست و تضمين به اتلاف مى شود، پس اگر اتفاق بر عدم مخالفت احتياط به سبب تسامح او باشد، عدم ضمان خالى از وجه (ناشى از عدم استقرار معامله حمل در عرف بر تقدير ضمان است) نمى باشد.

و اگر اذن در اتلافِ غير عمدى كشف شود و ترك بعض مراتب احتياط كه شاقّ است مغتفر باشد، پس موردِ حكمِ به ضمان نيست.

و اگر متيقّن، تلفِ غيرِ منسوب به عامل به اسناد يقينى بود و اختلاف در تفريطِ موجبِ صدق اتلاف يا بدون صدق بود، قول اجير مسموع است و تضمين نمى شود.

اگر مالك بگويد به خياط: «اگر اين جامه كفايت مى كند براى پيراهنِ من، آن را قطع نما»، پس آن را قطع نمود و ظاهر شد عدم كفايت، اظهر عدم ضمان است با عدم تقصير در تحصيل ظن به كفايت به نحو معمول متعارف؛ مثل اينكه سؤال نمايد از خياط: «آيا كفايت مى كند» ؟ [و خياط] بگويد «بلى»، پس امر نمايد او را به قطع، كه خياط ضامن نيست مگر در صورت تعمّد و غرور و تقصير.

و اگر خياط ثوب را اتلاف نمود بعد از عمل، پس اگر در يد مالك بود، بر او است اجرت براى عامل، و بر عامل است عوض جامه كه در آن عمل واقع شده است يعنى دوخته شده. و اگر در يد عامل بوده، مخيّر است مالك بين اينكه مذكور شد، يا آنكه فسخ معامله نمايد و اجرت را اگر داده استرجاع نمايد و بدل جامه [را] كه دوخته نشده بوده از عامل متلِف اخذ نمايد. و نقص حاصل در ثوب به سبب عمل، مضمون نيست، به واسطه اذن در عمل و لوازم آن؛ و موجب فسخ،ترك تسليم بعد از عمل است.

و اگر تلف به سبب آفت سماويه بود، مستحق مطالبه اجرت است و تلف ثوبْ مضمون است اگر عامل تفريط نكرده است.

در موردى كه اجيرِ حمل، ضامن اتلاف محمول است، براى او اجرت حمل تا موضع اتلاف است و بر او است بدل آنچه اتلاف كرده است از محمول.

عدم استحقاق اجرت زيادتى در فرض زيادتى عمل برقرار

اگر استيجار كرد براى بافندگى جنسى از غزل به قدر معيّن در طول و قصر، پس زياده از معيّن انجام داد، پس اگر اختلاف به مجرد زيادتى و نقيصه است، بر زيادتى استحقاق اجرت ندارد و اجرت مقدار معيّن را مستحق است.

نفقه اجير

6. نفقه اجير در زمان عمل به اجاره چه متوقف بر مسافرت باشد يا نه، بر خود او است، مگر با اشتراط يا اقتضاى قراين مثل عادت در مورد اجاره در طرفين عقد. و بر تقدير استفاده، استحقاق اجير، ثابتِ متعارف است، نه اقل كفايت به حسب امكان.

اجاره مملوك و اتلاف مال

7. اگر اجاره داد مملوكِ خود را پس اتلاف كرد از مال مستأجر تا تلف شد در يد او با تفريط مملوك، بر مولى است از كسب مملوك و استسعاء مى شود؛ و اگر عاجز شد يا وافى نبود، در ذمّه مملوك است كه بعد از عتق ادا نمايد، و بر مالك از مال ديگرش چيزى نيست. و هم چنين اگر مملوكْ خود را با اذن يا اجازه مالك اجاره داد.

حكم ضمان صاحب حمام نسبت به مال افراد

8 . صاحب حمام، ضامن تلف اموال داخل شونده ها نيست، مگر در صورت ايداع با قبول او اگر تفريط در حفظ يا اتلاف مال نمايد.

حكم ضمان اجير براى حفظ متاع

و هم چنين اگر شخصى اجير شد و جاى صاحب متاع گذاشته شد، پس ضامن نيست مگر با اتلاف يا تعدّى و تفريط در حفظ؛ و تا زمان تفريط، مستحق اجرت مقرّره است؛ و در آنچه اتلاف نكرده است يعنى بدون اختيار، مستحق اجرت مقرّره است و گاهى توزيع مى شود.

صحّت ابراء اجرت يا منفعت ثابت در ذمّه به خلاف منفعت عين خارجيّه

9. اگر اجرت مقرّره در ذمهْ ثابت شد، قابل ابراء و اسقاط است اگر چه قبل از زمان استحقاق تسلم باشد، و هم چنين منفعت عين كليّه كه در ذمّه ثابت بشود به اجاره. و منفعت عين خارجيّه بعد از مملوكيت، قابل ابراء نيست و به اسقاط ساقط نمى شود، بلكه قابل تمليك صحيح است.

اجاره مملوك و عتق او

10. اگر اجاره داد مملوك خود را پس از آن عتق نمود، اجاره باطل نمى شود و عتق صحيح است و به منزله بيع عين مسلوب المنفعه تا مدتى است، و مستأجر استيفاى عمل از مورد اجاره مى نمايد و بر او است اجرت مقرره براى موجر كه مالك قبل از عتق بوده، و براى مملوك بر مالكِ معتِق، اجرت المثل عمل او نيست. و نفقه اين اجير به حسب شرط، بر مشروط عليه است؛ و اگر شرط نشده، مى تواند به قدر ضرورىِ نفقه خودش، كسب نمايد براى خودش؛ و آن مدت تفويت شده بر مستأجر در ذمه اجير است كه بعد از تمكّن و انقضاءِ مدت اجاره، ادا نمايد به مستأجر با استيذان از مستأجر در اين كسب و زمان مخصوص آن بنابر احوط.

اجاره صبىّ توسط وصىّ

11. اگر وصى به ولايت، اجاره داد صبىّ را در مدتى كه مى داند بلوغ با رشد او را در بعض آن مدت، صحيح است در اجاره در غير مدت علم به بلوغ با رُشد، و موقوف به اجازه بعد از بلوغ و رشد است در آن مقدار فاقد ولايت. و در مدتى كه احتمال بلوغ مى دهد، اجاره محكوم به صحّت است در ظاهر؛ و اگر كشف شد بلوغ در آن، موقوف است در واقع به اجازه صحيحه و صحيح است فعلاً در واقع در مورد ثبوت ولايت در واقع.

و اگر اجاره براى مصلحت صبىّ براى بعد از بلوغ او باشد و فوتى باشد آن مصلحت كه فقط قبل از بلوغ، وقت اجاره آن است، اظهر اناطه صحتِ اجاره به اذن حاكم است، و وصى در مدت متأخّره از بلوغ، اجنبى است.

عدم بطلان اجاره در فرض وفات ولىّ به وصايت و ناظر وقف

و اگر ولىِّ به وصايت، وفات نمايد بعد از اجاره صحيحه، يا آنكه ولايت منتقل به غير بشود نه بواسطه خيانت در اين اجاره، پس اجاره صحيحه او باطل نمى شود و به منزله موت وكيل است بعد از عقد صحيح. و هم چنين اگر اجاره صحيحه از ناظر وقف براى مدتى بود كه خودش در اثناى آن وفات نمايد، اجاره باطل نمى شود در صورتى كه اجاره براى مصلحت موجودين در حال اجاره و بعد از آن و ولايت ناظر بوده است.

وفات اجير در حين عمل

اگر تسلّم نمود اجيرى را براى عمل به اجاره صحيحه، پس اجير وفات نمود به سبب عمل يا غير آن، ضامن نيست مستأجر، در كبير و صغير و آزاد و مملوك در صورت عدم تسبيب به اتلاف و عدم تفريط در مورد وجوب حفظ و در زمان آن. و فرقى بين موت در مدت اجاره و بعد از آن نيست با تخليه آنچه تخليه آن لازم است، و اگر تخليه نكرده با مطالبه و حبس نمود، ضامن مملوك است به جهت غصب.

ضمان در فرض اذن در عملِ اجرت دار

12. اگر اذن داد در عملى كه به حسب عادتْ اجرت دارد، ضامن اجرت المثل آن عمل است، خواه اجيرْ معتاد براى آن عمل با اجرت باشد يا نه، و قصد عامل بيش از اجرت المثل را، يا قصد اذن دهنده كمتر از اجرت المثل را، اعتبار ندارد، و بايد اماره معتبره در اراده مجانيّت از اذن دهنده يا عامل، نباشد.

و اگر معلوم نباشد كه عاملْ قصد تبرّع كرده، پس مطالبه اجرت نمود، مسموع است ادّعاى عدم قصد مجانيّت از او وفرقى بين امر و اذن نيست.

و اگر به حسب متعارف، آن عمل اجرت ندارد، به مجرّد قصد و ادّعاى آن، ضمان ثابت نيست اگر چه قابل معاوضه با تراضى بوده باشد.

و اگر از هر دو، قصد عوض و مجانيّت، منتفى باشد، پس اظهر ثبوت ضمان است در واقع با بودن عمل به حسب عرفْ اجرت دار، و فقط با اماره مجانيّت از آذن يا عامل، منتفى مى شود.

هزينه مقدّمات عمل در اجاره

13. مقدّمات عمل ـ مثل خيوط در خياطت و مداد در كتابت ـ تابع عرف و عادت متعاملَين است در ثبوت بر اجير يا مستأجر. و اگر خلافِ عادت، مقصود متعاملين باشد، بايد تعيين بشود به نحو اشتراط.

هزينه نگهدارى و تعميرات و لوازم انتفاع خانه مستأجَره

و وسيله بستن و باز كردن درب خانه، بر موجر است اگر متصل به درب باشدنه مثل قفل و كليد خارج از درب؛ بلكه در صورت اتصال اگر محتاج به تعمير شد يا آنكه مفتاح آن گم شد از مستأجر بدون تفريط در حفظ، بر موجر است ابدال و تعمير آن، و هم چنين ساير مقدمات و لوازم حدوث انتفاع يا بقاى آن در صوت عدم تفريط از مستأجر، حتى مثل اصلاح راه آب در داخل منزل و تفريع مستراح در صورت حاجت در انتفاع حدوثى يا بقايى بدون تفريط از مستأجر و برف روبى سطح خانه و يا عرصه آن به نحوى كه مانع از انتفاع نباشد (بلكه رفع يد غاصب)؛ چنانچه بر مستأجر نيست آنچه ضرر بر خانه دارد اگر ازاله نشد از برف اگر چه شرط انتفاع نباشد، مثل ساير تعميرات.

در تنازع است

صور مختلف اختلاف طرفين در وقوع اجاره

1. اگر اختلاف نمودند در وقوع اجاره، قول منكر آن با يمين او مقدم است؛ پس اگر نزاع قبل از تصرّف و استيفاى منفعت است، مال هر كدام به صاحب آن راجع است؛ و اگر بعد از استيفاءِ بعض يا تمام منفعتِ موقّته است، پس در صورت مدّعى بودن مالك، به سبب حلفِ متصرف، اجاره منتفى مى شود و اجرت المثل ثابت مى شود.

پس اگر اجرت المثل ازيد از مسمى به قول مالك است، نمى تواند متصرّفْ مطالبه زيادتى بعد از دفع نمايد، به سبب منافات با انكار اجاره؛ بلكه به اعتقاد او لازم است ايصال آن زيادتى به مالك به هر طريقى كه ممكن باشد؛ اگر چه مالك نمى تواند به عنوان زيادتى قبول نمايد به سبب ادّعاى اجاره كه مسمّاى آن اقل از اجرت المثل است.

و اگر مسمّى به حسب دعوى، ازيد از اجرت المثل باشد، منكر مطالبه زيادتى مى نمايد بعد از دفع، و بر او زيادتى نيست اگر دفع نكرده است.

و در صورت مدّعى بودنِ متصرّف، مالك بعد از حلف و اسقاط اجاره، مستحق اجرت المثل است، و مى تواند مطالبه زيادتى آن از مسمّى را بنمايد قبل از اخذ، و بر او رد زيادتى نيست بعد از اخذ.و اگر مسمّى ازيد باشد نمى تواند مطالبه زيادتى نمايد، بلكه متصرّف بايد ايصالِ آن زيادتى كه مطابق دعواى او است به مالك نمايد به هر طريقى كه ممكن باشد اگر چه به اخفاى آن در ضمن اموال مالك باشد، و اگر دفع نموده بوده نمى تواند استرجاع نمايد آن زيادتى مسمّى را؛ بلكه بر مالك است ايصال زيادتى به متصرف به هر نحو كه ممكن بشود؛ و اگر ممكن نشد، امر آن زيادتى مربوط به حاكم شرع است.و اگر مدعىِ اجارهْ مالك بود، نمى تواند تضمين عين در مدت نمايد به سبب اعتراف به امانت مالكيّه؛ و اگر مدّعى اجارهْ متصرِّف بود، مى تواند مالك تضمين نمايد [متصرف را] به جهت انكار اجاره اگر منكرِ اذن هم باشد.

اختلاف در مقدار يا نوع متعلّق اجاره

و اگر اختلاف در مقدار متعلّق اجاره از منفعت و عمل باشد، قول منكر زيادتى مقدّم است با يمين او.و در اختلاف در مثل تعلّق اجاره به خانه يا دابّه، حكم به تحالف مى شود.

تقدّم قول نافىِ رد

و در اختلاف در رد عين مستأجره به مالك، قول نافى رد كه مالك است و موافق با اصل است مقدم است.

تقدّم قول مستأجر در اختلاف در مقدار اجرت

و در اختلاف در قدر اجرت، قول مستأجر مقدم است كه موافق با اصل است.

قبول قول سازنده در ادّعاى تلف

2. اگر صانع ادّعاى تلف متاعِ مالك در يد او نمود، اظهر قبول قول او است با يمين او در ادّعاى تلف و عدم اتلاف و عدم تفريط در هركدام كه منكرِ موجب ضمان باشد .

اختلاف مالك با خياط در نوع لباس سفارشى

3. اگر اختلاف كرد مالك ثوب با خياط بعد از قطع قبا، در اينكه مأذون او قميص يا قبا بوده، اظهر تحالف است؛ پس دعواى هركدام بر ديگرى با يمين طرف، ساقط است و نه ارش است بر خياط و نه اجرت است براى او. و مى توانند در تفاوت بين دو هيئت در قيمت، صلح نمايند. و نمى تواند بشكافد آنچه را كه دوخته شده است بدون اذن مالك اگر خيط از مالك بوده است. و احوط در قيمت خيوط، صلح است اگر از خياط بوده است و رد عين آنها، موجب نقص زايد در ثوب مى شود.

اختلاف در استحقاق ارش يا اجرت خياطت

و اگر اختلاف و منازعه، در استحقاق ارش يا اجرت باشد اگر چه علت، اختلاف در عقد باشد، محتمل است ضمان خياطْ زيادتى ارش بر اجرت را با عدم بيّنه براى مدعاى خودش، و عدم ضمان مالكْ زيادتى اجرت را در صورت عدم بيّنه و با حلف مالك بر عدم استحقاق اجرت، به جهت تداعى و تحالف در مقدار مشترك و عدم ثبوت اذن در زايد و دفع حلف مالك، استحقاق زيادتى اجرت را با عدم بينه خياط. و اين حكم در اين صورت (يعنى زيادتى ارش و اجرت)، خالى از وجه نيست اگر چه صلح در تفاوت بين ارش و اجرت، اصلح است. و اگر خياط مطالبه صلح به اداى قيمت ثوب نمود، واجب نيست بر مالكْ اجابت او.

ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

RSS